Escasez

Escasez rentable

La falta de metros cuadrados destinados a oficinas premium convierte al nicho en una excelente oportunidad de inversión a pesar del particular momento del sector inmbiliario. Los proyectos en marcha.

El mercado de las oficinas premium, también denominadas AAA, es uno de los rubros en el que los desarrolladores del real estate local comenzaron a dirigir sus inversiones y proyectos más destacados, especialmente a partir de 2006. Se trata de un mercado que se fundamenta en tres pilares básicos: vacancia prácticamente nula, escaso stock de oficinas nuevas y precios de alquiler en alza.
Según un informe realizado por la división Real Estate de Delloite, no hay disponibilidad de espacios de más de 7.000 m2 y las pocas alternativas de esas dimensiones se encuentran en fase de planeamiento.
Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), entidad que reúne a los principales desarrollistas del sector, explican que las razones de este fenómeno se deben a dos grandes factores: el incremento en la demanda por parte de las empresas, que va atado al crecimiento de la economía, y al desarrollo de emprendimientos destinados exclusivamente a la vivienda residencial.
De acuerdo con datos del mercado, la demanda de oficinas de alta gama llega a unos 50.000 m2 al año, una cifra que no alcanza a ser cubierta por los diferentes proyectos que se encaran en el sector. Razón más que válida para que diferentes inversores y analistas del sector afirmen que el valor del m2 continuará en alza. Un claro ejemplo de esta perspectiva es el alquiler de una oficina premium en Capital Federal: su valor es hasta un 35% más que el año pasado.
Raúl Saenz Valiente, vicepresidente ejecutivo de la CEDU y director de Creaurban, aseguró que "la demanda de oficinas premium es total, no hay vacancia. Además, el sector ofrece una muy buena perspectiva de inversión. Cualquier desarrollo corporate que se inaugure, ya sea en Capital o provincia, se vende o alquila inmediatamente" agrega.
Pero la gran incógnita pasa por saber cuál es el futuro de esta situación. Un estudio de L.J. Ramos sostiene, por su parte, que entre 2008 y 2010 ingresarán al mercado unos 240.000 m2 de "alfombra" nuevos en las categorías superiores (A y AAA). Frente a esta situación, los inversores internacionales comenzaron a prestarle mayor atención a este punto. Eduardo Gutiérrez, presidente de la CEDU y del Grupo Farallón comentó: "Las oficinas premium son una buena alternativa para el inversor extranjero. Le permite pensar en una gran oportunidad de negocio a corto plazo". Gutierrez, uno de los pioneros de la construcción de oficinas fuera de Buenos Aires, actualmente está al frente de Bureau Pilar I y II, un emprendimiento ubicado en el Km 49,5 de la Panamericana que está compuesto por unidades que oscilan entre los 40 y 800 m2.
POLOS. En cuanto a las principales zonas, Saenz Valiente destaca que "la falta de espacio en la capital llevó a muchas firmas a instalarse en la zona norte de Buenos Aires, especialmente en la zona de Olivos, San Isidro, los corredores de la avenida Del Libertador y la Panamericana. De todas maneras, el barrio elegido por excelencia es Puerto Madero".
Los casos más destacados de esta tendencia son el emprendimiento de oficinas que está llevando adelante DYPSA, en Olivos, con una inversión de más de u$s 20 millones, y el complejo San Jerónimo, del Grupo Farallón, sobre la ruta 8, entre otros.
Por su parte, Creaurban tiene en estudio un proyecto en la zona de Monte Grande a pocos minutos del Aeropuerto Internacional de Ezeiza.
Otra de las zonas que está creciendo en este rubro es el sur de la Capital, especialmente Barracas y San Telmo. En estas plazas aún se consiguen terrenos con baja incidencia y los desarrolladores lo ven como buen destino de sus inversiones.
En cuanto a los polos más tradicionales del sector, como es Puerto Madero, la desarrolladora RAGHSA lanzó en el dique IV Madero Office, un emprendimiento de oficinas de lujo, compuesto por 29 plantas y cinco subsuelos con espacio para 570 cocheras. En total, el emprendimiento tiene 63.000 m2 de superficie.
Fernández Prieto y Asociados junto a Vizora, llevan adelante la construcción de un edifico destinado íntegramente a oficinas dentro de Zen City. Su precio de comercialización varía entre los u$s 3.000 y 3.200 el m2.

VALORES. Por precio, en tanto, Buenos Aires está ubicada entre las 15 ciudades más caras del mundo. En América latina, por caso, sólo es superada por México DF y San Pablo, cuyos valores por m2 rozan los u$s 3.300 y 3.800 respectivamente.
Para un edificio AAA en Buenos Aires el precio promedio es de u$s 3.100 el metro, mientras que en la zona norte del GBA pueden conseguirse oficinas de muy buen nivel por u$s 2.200 el metro.
Si bien el negocio de oficinas es un negocio netamente de renta, existe la posibilidad de construir "a medida" para empresas que tengan previstos planes de expansión. El stock de la zona es escaso y los valores de alquiler están entre los u$s 18 y 22 el m2, dependiendo de la categoría y ubicación del proyecto.